Bien investir en immobilier : pas si facile ! Crédits : Forbes

Bien investir en immobilier : pas si facile !
Crédits : Forbes

Dans la dernière note d’investissement, consacrée à l’immobilier, nous avions promis de revenir sur les manières d’investir dans l’immobilier tout en optimisant sa fiscalité. C’est le but du présent article, ainsi que de conseiller le public face aux grands choix qui se posent lors de l’achat et de la gestion d’un bien immobilier, ainsi que concernant l’optimisation des rendements et les erreurs à éviter.

Nous avions vu qu’il était possible de s’exposer à l’immobilier principalement de 2 manières directes et d’une manière indirecte :

  • en achetant de la pierre-papier‘ c’est à dire des parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) dont il existe 2 variantes : les SCPI de rendement et les SCPI fiscales;
  • en achetant directement des biens immobiliers de manière à bénéficier d’un rendement et d’une exposition directe à l’actif en question (en contrepartie bien-sûr d’une plus grande illiquidité);
  • et enfin en achetant des titres financiers (actions, obligations) de sociétés exposées à l’immobilier, comme des foncières par exemple.

Quelques rappels

Cet article a pour but d’insister plus particulièrement sur une exposition directe à l’immobilier via l’achat et la location de bien, ainsi qu’à la fiscalité propre à cet investissement.

Quelques rappels de base tout d’abord. Les avantages d’acheter directement de la pierre sont les suivants :

 – exposition directe à l’actif qui est détenu par l’investisseur

 – gestion plus souple avec fixation des loyers des des conditions

 – possibilité de déléguer la gestion

 – souplesse dans le choix du régime fiscal

 – plus grand choix dans la localisation et donc dans le potentiel de rendement

 – utilisation aisée du levier de l’endettement

Bien-sûr, détenir un bien immobilier « en direct » n’est pas sans contraintes, dont les principales peuvent être énumérées comme suit :

 – coût de gestion si l’on fait appel à un prestataire externe (agence, comptable, coût de communication)

 – frais divers de rénovation et de travaux, charges, assurances…

 – moins grande liquidité de l’investissement que l’achat de SCPI (la vente peut prendre du temps face à une urgence de liquider l’actif)

 – risque de vacance du bien et donc d’un manque à gagner

 – imposition qui peut être complexe

 – investissement non « clé en main » : l’investisseur doit prendre des décisions et mesurer ses intérêts avant d’investir et aussi concernant la manière de gérer aussi bien opérationnellement que fiscalement.

Progressons pas à pas ! Credits: Nestseller

L’immobilier, pas à pas !
Credits: Nestseller

L’achat d’un bien

Comme précisé dans le précédent article couvrant le sujet, faire de l’immobilier locatif a généralement un but simple : réaliser un rendement intéressant. Il faudra donc veiller à investir dans des villes ou des localités dynamiques. Les conditions peuvent être très différentes, par exemple un petit appartement à Paris réalisera des rendements faibles à moyen (compte tenu du prix de l’immobilier face au prix du mètre carré locatif) mais les vacances seront rares : c’est la promesse de rendements réguliers. En revanche, un chalent loué dans une grande station de ski des alpes connaitra principalement une ou deux périodes dans l’année de rendements très importants, face à des vacances plus fréquentes les reste du temps. Egalement, la perspective de recevoir des loyers importants ne doit pas faire oublier le risque de moins value à terme : il est important d’investir dans des endroits où ce risque est mesuré. Une moins-value réalisée sur la vente du bien au bout de 10 ans peut effacer des années de bons rendements, alors qu’une plus-value peut rattraper voire dynamiser un rendement déjà correct.

Lors des visites, l’état de l’immeuble est bien entendu à vérifier, mais pas que. Les parties communes sont importantes : y a-t-il des travaux prévus ? De même, vérifier l’environnement : la localisation est l’un des éléments primordiaux. Et dans l’environnement, il y a aussi la fréquentation et les voisins : il vaut mieux éviter les problèmes de voisinage et de cohabitation, autant pour les locataires que pour la possible revente future. De manière générale, il faut idéalement que l’environnement et le voisinage corresponde à ce que l’on souhaite faire du bien : location meublée pour des étudiants ou des jeunes actifs ? Location vide longue durée ? Location saisonnière avec beaucoup de rotation, à destination des touristes ?

Enfin, si tous les éléments conviennent, il est temps de faire une offre. En fonction des conditions de marché, elle peut être au prix ou non. D’expérience, on peut dire qu’il n’est pas rare de pouvoir, même à Paris, bénéficier de réductions intéressantes sur un prix si l’on fait rapidement une offre, surtout si celle-ci n’est pas assortie d’une clause d’obtention d’un crédit. A moins que le bien soit vraiment unique, vous n’avez rien à perdre à proposer un prix inférieur, dans la limite du raisonnable.

Dernières astuces : dans l’offre, bien insister sur le prix ‘net de frais’. Si celle-ci est acceptée, il est aussi judicieux de détailler finement les frais d’agence, le prix pour l’immeuble et le prix des meubles en place le cas échéant : les frais de notaires, taxes et autres droits de mutation ne sont en effet calculés que sur la seule valeur de l’immeuble. Exemple : un appartement acheté 150,000 EUR au total, dont 10,000 EUR de frais d’agence et 6,000 EUR de meubles; les frais de notaire seront calculés sur une valeur de 134,000 EUR. Sans ce détail, les frais seraient calculés sur 16,000 euros de plus, soit au final un bon millier d’euros en plus. Il serait dommage de payer plus que ce que la loi exige !

La mise en location

Le bien acheté, les travaux éventuellement effectués, il est temps de passer à la mise en location. Deux options existent :

 – la gestion déléguée à un tiers : ceci a un coût venant amputer le rendement de l’immeuble, mais cela peut être très pratique pour qui n’a pas le temps de s’occuper lui-même de la location. Il s’agira par exemple de mandater une agence qui se chargera, contre rémunération (à savoir, souvent payée par le locataire, mais certains frais restent à la charge du propriétaire), de rédiger le bail et de trouver des locataires;

 – la gestion en direct : le propriétaire peut choisir de tout faire, de la publication de l’annonce à la rédaction du bail en passant par les états des lieux. Cette solution est plus contraignante et demande du temps et quelques connaissances en droit et en fiscalité, mais souvent plus économique que la gestion déléguée. Il est possible en outre de trouver des modèles de baux très bien réalisés et légaux, ainsi que des conseils concernant les clauses importantes pour la protection du propriétaire. Ne pas hésiter à consulter les textes de loi de référence dans le domaine des baux et des cautions, notamment la loi Boutin et la loi Alur. D’autres contraintes peuvent aussi exister, notamment à Paris et dans les grandes villes, comme les limitations de loyers et de possibilités de réaliser de la location courte durée ou de meublé de tourisme.

Tax or rape? Credits: PremierLegalAdvocates

Tax or rape?
Credits: PremierLegalAdvocates

La fiscalité

Nous arrivons à une partie très importante d’un investissement immobilier. Le travail ne s’arrête pas après l’achat du bien et celui-ci loué. Il est aussi important, sinon plus, de vérifier quel régime fiscal va s’appliquer et de réaliser quelques calculs afin de vérifier si l’un ou l’autre régime serait plus avantageux.

En termes de fiscalité, plusieurs options s’appliquent, selon qu’il s’agisse d’une location nue ou d’une location meublée :

 – la location nue, ou location vide : les loyers sont déclarés dans la catégorie dite des revenus fonciers. Selon les différentes situations, deux régimes peuvent s’appliquer : celui du micro-foncier ou celui du régime réel.

   * Micro-foncier : ce régime est ultra simplifié, il propose un abattement de 30% sur les loyers perçus, c’est à dire que l’investisseur est imposé sur 70% du montant des loyers qu’il reçoit. Rien de plus rien de moins. Ce régime est intéressant uniquement si vous n’avez que très peu de charges. En effet, si vos dépenses s’élèvent à plus de 30% du montant des loyers (ce peut être des charges de copropriété, la taxe foncière, des travaux, des frais divers et des intérêts d’emprunt s’il y a lieu), alors il est plus intéressant de souscrire au régime réel.

   * Régime réel : le principe du régime réel, c’est d’établir une comptabilité et de ne payer d’impôt que sur le bénéfice issu de l’investissement, c’est à dire la différence entre les produits (les loyers) et les charges (que l’on a vu brièvement ci-dessus). Ainsi, si le total des charges est par exemple de 50% des loyers perçus, on ne paiera des impôts que sur 50% des revenus, contre 70% pour le régime du Micro-foncier. Attention, le régime du Micro-foncier s’applique de plein droit pour toutes les personnes ne déclarant pas plus de 15,000 euros de revenus fonciers par an. Pour changer en dessous de ce seuil, il faut en prendre l’option lors de sa déclaration d’impôt.

 – la location meublée : après la location nue, allons voir du côté du meublé (attention : il y a des critères pour ce qui peut correspondre à de la location meublée vis a vis de la loi, notamment bien sûr en termes d’ameublement, il ne suffit pas de fournir un matelas et une table…). La situation est un peu plus complexe ici et on peut dire, sans rentrer dans les détails concernant une part moins importante de la population (comme les exonérations d’impôt pour les chambres d’hôtes sous certaines condition ou la location d’une partie de la résidence principale), qu’il y a 3 régimes possibles. Ou plutôt 2 régimes, l’un donnant lieux à 2 sous-régimes :

   * Le régime du micro BIC : ce régime est très simple. Le plus simple et assez souvent, logiquement, le plus coûteux. La simplicité vient du mode de déclaration, où il suffit tout simplement de déclarer le total des gains (recettes) perçus (loyer + charges) pendant l’année sur la déclaration de revenus (imprimé 2042C, rubrique des bénéfices industriels et commerciaux). Sur cette somme, un abattement de 50% est appliqué, donc le déclarant est imposé sur la moitié des sommes qu’il déclare, quelles que soient ses charges, à un taux correspondant à son taux marginal d’imposition calculé à partir du montant total des revenus. Dans le cas où les charges du déclarant sont importantes (plus de 50% des revenus) il est alors inintéressant de choisir le micro BIC malgré sa simplicité. De plus, il faut faire bien attention au montant des revenus fonciers : dans certains cas ceux-ci peuvent vous faire changer de tranche d’imposition, par conséquent un taux marginal d’imposition plus élevé s’appliquera.

   * Le régime réel : s’applique de plein droit directement aux contribuables pour lesquels le montant des recettes est compris  entre 80,300 EUR et 763,000 EUR ou bien encore aux contribuables en faisant la demande avec plus de 32,900 EUR de recettes. S’adresse aux professionnels de la location meublée et nécessite de tenir une comptabilité plus détaillée que le régime réel simplifié, plus flexible (voir ci-dessous).

   * Le régime réel simplifié : c’est le fameux statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel), c’est un régime qui s’applique de plein droit au-delà de 32,900 EUR de recettes (en 2015), ou bien sur option. Il est souvent intéressant de l’appliquer car vous pourrez déduire de vos loyers les charges pour leur montant réel. Il n’y a plus d’abattement forfaitaire que pour le régime du micro-BIC. On est toujours sur le même principe : plus vos charges sont importantes, plus votre résultat foncier diminue, moins vous serez imposé. Vous pourriez même ne pas être imposé du tout, si les charges se trouvent plus importantes que les loyers. On parlera alors de déficit foncier et celui-ci est reportable en plus sur 10 ans. On se rapproche donc ici de la comptabilité d’une entreprise. Mais que pouvez-vous déduire ? La liste est la suivante :

   – intérêts d’emprunt (très intéressant si vous avez contracté un emprunt pour l’achat du bien, surtout sur les premières années durant lesquelles les intérêts sont très élevés)

     – frais d’entretien et de réparation des locaux (travaux)

     – frais d’établissement (comprend les frais de notaire et les droits d’enregistrement, donc également très intéressant)

     – impôts locaux (comme la taxe foncière, qui reste du ressort des propriétaires et non des occupants)

     – frais d’assurance

     – les amortissements du mobilier et des locaux (aussi extrèmement intéressant car les charges qui sont déduites peuvent vite être importantes). Les locaux sont en général amortis sur 20 à 30 ans (soit une charge de 3.3% à 5% de la valeur du bien par an), tandis que les meubles le sont souvent sur 5 ans (soit 20% de la valeur déduite par an).

Ce régime réel suppose néanmoins plus de contraintes, notamment le fait de devoir tenir une comptabilité (bilan simplifié, compte de résultat simplifé, annexes, tableau des immobilisations, relevé des amortissements, en bref une mini liasse fiscale). Pour tous ces aspects, le fait de mandater un expert-comptable est très souvent indispensable, d’autant plus que les liasses fiscales sont transmises à l’administration par télétransmission, ce qui ne peut être fait via les déclarations d’impôt de tout un chacun. Le coût, grâce aux avantages fiscaux du régime réel, sera quasiment neutre.

Il est aussi à noter que l’adhésion à un CGA (centre de gestion agréé) est souvent intéressante : celui-ci va effectuer un contrôle de la déclaration ce qui permet d’être mieux assuré contre les erreurs vis a vis de l’administration (un contrôle fiscal et un redressement sera sûrement plus coûteux que les frais du CGA). Egalement, l’adhésion à un CGA permet de déduire 2/3 des charges comptables (CGA et expert-comptable) de sont impôt sur le revenu de l’année, le dernier tiers étant directement passé en charge pour la partie foncière (réduction d’impôt pour frais de comptabilité dans la limite de 915 EUR en 2016). Ainsi, les émoluments comptables ne coûtent effectivement que 2/3 de leur montant, le 1/3 restant permettant de réduire également le montant des loyers et d’alléger un peu plus l’imposition. Grâce au CGA, le bénéfice professionnel n’est pas non plus majoré de 25%, ce qui est normalement appliqué en cas de non adhésion.

Conclusion

En raison de tous ces avantages, nous ne pouvons que conseiller aux personnes réalisant de la location meublée d’opter pour le régime réel qui, dans de très nombreux cas, s’avère plus intéressant fiscalement que le régime du micro BIC. Dans les cas où un emprunt a été effectué pour l’acquisition du bien, ce régime est plus avantageux dans 100% des cas. Nous pourrions même aller plus loin en conseillant à tous les loueurs de petits biens (studios ou 2 pièces) d’opter pour de la location meublée au lieu de la location nue (en raison de la fiscalité plus favorable et de la possibilité d’amortir les biens !). Presque tout peut y être plus avantageux, de la fiscalité aux règles régissant les baux. Les locataires aussi y trouvent leur compte car ceci leur accorde également plus de flexibilité. Le seul désavantage est un taux de vacance potentiellement plus élevé car les locataires de meublé sont généralement une population un peu plus volatile. Les travaux de rafraichissement du bien peuvent aussi être plus fréquents en raison du turnover.

Attention, si vous vous situez en-dessous des seuils de revenus fonciers pour bénéficier de l’option réelle de plein droit (soit comme dit plus haut, 32,900 EUR), il faut prendre l’option du régime réel simplifié de manière volontaire. Pour cela, demander le changement de régime fiscal avant le 1er Février de l’année en cours par lettre recommandée au centre des impôts pour lever l’option. Ensuite, ce choix est irrévocable pendant 2 ans, puis reconduit de manière tacite par périodes de 2 ans. Pour un démarrage d’activité, il faut également faire la demande pour opter pour le réel, cela doit être fait dans les 5 mois de démarrage de l’activité (donc au plus tard fin mai de l’année en cours).

Nous espérons que cet article aura été utile et nos financiers restent à votre écoute pour toutes questions. Et surtout, n’oubliez jamais qu’il est toujours plus cher de se contenter du plus simple et de payer un Etat à plein régime, plutôt que de rémunérer, ce qui peut paraitre plus cher mais souvent ne l’est pas, des fiscalistes et des experts comptables qui vous permettront de réduire votre imposition !

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