Vous reprendez bien un peu d'immobilier ?

Vous reprendez bien un peu d’immobilier ?

Investir et gérer ses finances personnelles, ce n’est pas simplement avoir une bonne connaissance des marchés financiers et être capable de sélectionner les supports d’investissements (actions, obligations, monétaire, devises, matières premières, en bref toutes les classes d’actifs que nous suivons régulièrement). Il est aussi important de savoir d’une part identifier les opportunités sur les différents marchés et supports et d’autre part, savoir différencier et classer ces investissements. Tous ne représentent pas la même rentabilité et la même opportunité et ce qui pouvait être vu comme un bon investissement peut devenir médiocre en ce sens. C’est ici que, parfois, la fiscalité prend tout son sens lorsqu’elle est couplée à un bon investissement. Le rendement net, après fiscalité, est une notion extrèmement importante. En immobilier, ceci ne fait pas exception à la règle. 

Seul, l’effet fiscal n’a pas de sens. De nombreux programmes surfant sur les dispositifs de défiscalisation comme le Pinel, sont souvent tout bien considéré de mauvais investissements, avec un effet fiscal (réduction d’impôt) qui ne suffira pas à compenser une moins-value éventuelle. C’est pour cela qu’il convient de bien analyser les couples fiscalité – rendement et fiscalité – opportunité.

Investir dans l’immobilier ?

Pourtant, investir dans l’immobilier reste attractif. Prenons le cas de la France. Dans de nombreuses villes, les rendements locatifs (mesurés par les loyers perçus rapportés au coût de l’investissement, c’est à dire le coût d’acquisition du bien) sont attractifs. Attention toutefois à bien sélectionner les villes : un investissement optimal se fera dans une grande métropole, peuplée, attractive, avec des perspectives de croissance positives et une qualité de vie importante entrainant une augmentation de la population et du pouvoir d’achat de cette population. Lyon, Toulouse, Lille sont par exemple des villes importantes, étudiantes, à l’économie diversifiée (respectivement les 2e, 4e et 3e PIB des villes françaises). Paris est un cas à part, car les rendements sont généralement plus faibles en raison du coût très important au mètre carré (depuis plusieurs années autour de 10,000 euros en moyenne pour Paris intramuros), mais les opportunités restent très intéressantes en terme de dynamisme, de faible taux de vacance et de plus-value potentielle. L’espérance de rendement totale reste donc élevée.

Même si plusieurs lois ont récemment rendu plus complexe d’investir dans l’immobilier, voire moins rentable (on peut citer la loi Duflot définissant le plafonnement des loyers dont nous avions prévu les conséquences néfastes, ou encore les récents dispositifs pour juguler l’excès d’offre de location de courte durée sur les plateformes Internet), investir dans l’immobilier une partie au moins de son patrimoine est toujours utile : les opportunités existent et le principe même de la diversification devrait inciter tout un chacun à avoir un peu d’immobilier dans son portefeuille. Sans compter l’environnement de taux très faible depuis des mois : n’oubliez pas que si vous vous endettez à taux fixe sur une durée longue, alors un petit peu d’inflation pendant quelques années et votre prêt sera gratuit !

L'art d'investir - Source Capital

L’art d’investir – Source Capital

Comment investir ?

Plusieurs solutions s’offrent à vous.

   1. Solution 1: la ‘pierre-papier’. Ce qu’on appelle la ‘pierre-papier’ peut être intéressant pour les personnes recherchant de la flexibilité, sans forcément disposer de sommes importantes à placer. On utilise ce terme pour désigner généralement les SCPI (société civile de placement immobilier) dont on peut acheter des parts de manière simple, sans passer par un notaire, sans avoir à gérer de locataire, sans complications liées aux déclarations à l’administration fiscale qui restent très simples. Le rendement peut  être égal ou supérieur à 4 ou 5% par an, ce qui dans le contexte actuel de taux faibles est très attractif. Ces supports permettent donc de s’exposer à l’immobilier et sont déja assez diversifiés, car les différentes SCPI investissent dans des actifs (immeubles) situés dans des régions différentes avec des usages différents. Il existe en outre deux catégories de SCPI qui peuvent plaire à plusieurs catégories d’investisseurs : les SCPI de rendement (qui vont privilégier une meilleure rentabilité) et les SCPI fiscale (permettant une réduction d’impôt).

Toutefois, l’inconvénient est qu’il s’agit de titres et non d’actifs physiques : un investisseur cherchant à détenir un bien réel et souhaitant en assurer sa gestion préferera se tourner vers la Solution 2.

   2. Solution 2: investissement direct dans la pierre. Il s’agit d’acquérir des immeubles. Par immeubles, on entend bien-sûr des biens immobiliers. Le type de bien dépendra de l’usage que l’on souhaite en faire et du rendement qui en est attendu, ainsi que bien-sûr de ses possibilités d’investissement. Cela peut aller de la maison en bord de mer pour un investisseur souhaitant pratiquer la location saisonnière, au studio parisien à destination des étudiants, ou à l’appartement de taille intermédiaire à Lyon, loué vide. Un second élément très important est à prendre en compte : la gestion que l’on souhaite faire. Par une agence ? Soi-même ? Quel est le temps disponible que l’on souhaite passer à s’occuper de son bien ? Un troisième point est bien sûr le rendement : l’investissement doit être fait dans une optique de rentabilité. Vais-je gagner de l’argent sur mon investissement, combien et dans combien de temps ? Les perspectives de rendement justifient-elles le prix ? Quels sont les risques ? Enfin, la fiscalité est primordiale. Il existe plusieurs options selon que l’on loue en vide ou en meublé, que l’on paye beaucoup de charges ou non et beaucoup d’intérêt (si le levier de l’endettement a été plus ou moins utilité) ou non.

Tous ces paramètres doivent être pris en compte avant d’investir. L’immobilier en détention directe est un placement peu liquide et il n’y a rien de pire que de se retrouver avec un bien difficilement vendable sans faire une moins value et des loyers qui ne couvrent pas les coûts de manière satisfaisante.

Etape par étape

Etape par étape

Quelques vérifications

Bien-sûr, tous les paramètres ne sont pas quantitatifs et une check-list ne s’appliquera pas partout, il y a en France de fortes disparités géographiques et même de niveau de vie, toutefois les conseils ci-dessous nous semblent pertinents :

-N’investissez jamais dans un bien que vous comptez louer si vous-mêmes n’auriez pas pu y vivre confortablement à un moment de votre vie. Vous êtes investisseur, pas marchand de sommeil.

-La localisation : c’est probablement l’un des éléments les plus importants. Le quartier est-il prisé ? Les commodités sont-elles en place pour la catégorie de locataire que vous visez ?

-Si certains points manquent de clarté et que cela peut avoir un impact financier, clarifiez les ou n’investissez pas. On ne compte pas le nombre de cas où des travaux importants sont prévus, sans que le vendeur en informe l’acheteur. C’est aussi valable pour des malfaçons qui peuvent être dissimulées. De manière générale, soyez pointilleux sur ces aspects.

-Mesurez le rendement que vous pouvez espérer de l’investissement et comparez celui-ci non seulement au prix d’acquisition mais aussi aux charges récurrentes que vous allez payer (remboursement d’un prêt, intérêts, impôts locaux, etc.). Il est toujours nécessaire de faire ses calculs car comme le dit le proverbe : échouer à prévoir, c’est prévoir d’échouer.

-Enfin, pensez tout de suite aux implications fiscales : quel régime et type de location sera le plus intéressant pour vous ? Cela peut aussi faire toute la différence.

Aujourd’hui, si vous souhaitez investir dans une grande ville sur une petite surface, nous estimons que c’est la location meublée qui est la plus intéressante, notamment grâce à ses avantages fiscaux. Inutile d’investir dans le neuf à tout prix, souvent sur-pricé, pour bénéficier de tels avantages. Il faut simplement être renseigné et aidé. Un prochain article détaillera ces problématiques, avec un focus sur la Location Meublée Non Professionnelle, à ne pas confondre avec la location saisonnière.

Morning-Meeting peut et veut vous aider non seulement sur les marchés financiers mais aussi dans les classes d’actifs traditionnelles comme l’immobilier. N’hésitez pas à nous consulter ici pour toute question.

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