La ministre du logement a annoncé il y a maintenant une dizaine de jours son intention de mettre en place l’encadrement des loyers à la relocation comme au renouvellement du bail. La ministre écologiste précise qu’«il s’agit d’une disposition d’urgence pour répondre à la crise du logement qui pèse sur les ménages». Cette disposition serait donc prise dès la rentrée, voire au mois d’août. Cette mesure, certes louable et qui bénéficie du soutien d’une majorité de Français (on comprend pourquoi étant donné les niveaux de prix dans certaines zones urbaines, notamment île de France et côte d’azur, mais aussi maintenant région lyonnaise et frontière Suisse), pourrait pourtant avoir des effets extrêmement pervers à moyen terme. Comme le précise une étude fort à propos d’Omnium Finance, les blocages des loyers sont un non-sens et le remède pourrait devenir pire que le mal. Les causes profondes qui pèsent sur les prix de l’immobilier (et par lien de cause à effet sur les loyers) ne sont pas aussi simples et il convient de ne pas casser le marché (qui est déjà très règlementé et bien souvent davantage au profit des locataires que des propriétaires bailleurs) si les éléments sous-jacents ne sont pas appréhendés dans leur intégralité. Les causes actuelles selon Omnium Finance ? Les barrières légales au bon fonctionnement du marché, qui découragent la construction de nouveaux appartements pour répondre à une demande toujours plus forte (d’une part en raison de l’augmentation de la population, mais aussi des changements sociaux structurels surtout dans les grandes villes qui voient le nombre de familles recomposées et de célibataires se multiplier, et enfin en raison de la préférence des français pour les investissements tangibles, dans la pierre plutôt que dans d’autres supports). Selon l’immense majorité des professionnels de l’immobilier (là on entendra : « oui, ils prêchent pour leur paroisse », mais on peut quand même les écouter surtout si ce qu’ils ont à dire est sensé), l’encadrement des loyers arrive à l’un des pires moments et pourrait constituer la mesure de trop qui pourrait définitivement dissuader les investisseurs et de ce fait aggraver davantage la situation. Omnium Finance propose donc dans son étude la solution suivante : « Plutôt que de construire de nouveaux logements subventionnés ou de réglementer les loyers du parc privé, il (le gouvernement) serait mieux inspiré de créer toutes les conditions d’une forte croissance du parc locatif libre en augmentant le soutien financier direct à ces ménages afin qu’ils puissent se loger par eux-mêmes sur le marché privé, en accordant des prêts sans intérêt aux investisseurs pour compenser la différence entre le coût de location d’un appartement et son coût réel de construction, en exonérant de taxe foncière le logement acheté pour être loué, en permettant aux nouveaux bailleurs de déduire la totalité de leurs revenus fonciers de leur revenu imposable et en les autorisant à revendre leur bien avant même la fin du remboursement de leur crédit, sans payer d’impôts sur la plus-value réalisée« .

C’est en développant l’offre, non en fixant un prix de marché de manière soviétique et en durcissant un arsenal législatif déjà dissuasif, que les loyers comme les prix pourront enfin décroitre.

-Quels premiers effets tangibles ces mesures pourraient elles avoir ?

En premier lieu, une désincitation des investisseurs privés, donc une diminution notable de l’attrait du placement dans la pierre à but locatif. Ainsi, il est possible que de nombreux logements ne se vendent plus, ou même restent vacants. Or une chute de la commercialisation des logements neufs locatifs entrainera mécaniquement une chute de la production, point où s’accordent les experts du secteur. Les secteurs affiliés comme la construction, la commercialisation immobilière, la gestion ou le crédit seront affectés, avec des destructions d’emploi très probables à la clé. Cette chute de l’offre (qui a déjà commencé avec une chute de 20% des mises en chantier au dernier trimestre), pénalisera ceux qui voudront louer mais ne le pourront pas en raison d’un maintien sur place de nombreux locataires (en effet, pourquoi quitter son appartement si le loyer est régulé ?), ceux qui voudront acheter mais n’auront pas en face l’offre nécessaire (quid de la loi Scellier, non reconduite, qui a permis de loger 230,000 foyers en 4 ans ?), et pénalisera aussi les plus modestes qui ne pourront pas accéder à de nouveaux logements car la classe moyenne sera maintenue dans les logements actuels étant donné que les nouvelles constructions chuteront.

Plus grave encore, c’est véritablement l’émergence d’un marché noir qui est en jeu. La sous-location pourrait devenir beaucoup plus fréquente qu’elle ne l’est aujourd’hui. De plus, on peut remettre aussi en question le cadre même de la loi : pourquoi avoir ciblé uniquement 4% des communes françaises ? Pour cerner les zones tendues ? En réalité, le décret prend uniquement en compte la population, en sélectionnant les agglomérations de plus de 400,000 habitants et quelques zones avec une population de 50,000 à 400,000 habitants mais qui n’ont rien de commun. En cela, une certaine injustice émerge pour les habitants de 96% des communes françaises restantes. Surtout que nous sommes tous loin d’être égaux face au prix. Toutefois, contrairement aux idées répandues, les loyers n’ont globalement progressé que de 1.5% par an en moyenne depuis 2006 (moins que l’inflation annuelle à +1.8% et que le revenu moyen des ménages à +3%). Au contraire, les prix à l’achat ont augmenté plus vite, diminuant déjà de fait l’intérêt des investissements locatifs, sans compter les réglementations diverses.

La proposition des experts : augmenter le soutien financier direct aux ménages pour qu’ils puissent se loger par eux-mêmes sur le marché privé.

Ces conditions pourraient être réunies grâce à des prêts sans intérêt aux investisseurs pour compenser la différence entre le coût de location d’un bien et son coût réel de construction, grâce à une exonération de taxe foncière pour les logements achetés pour la location, ou encore en permettant aux bailleurs de déduire leur revenu foncier de leur base imposable. Ainsi, le champ des libertés ne serait pas réduit, l’offre pourra de nouveau être abondante et les loyers pourront baisser. Car ce n’est pas en handicapant une offre déjà trop faible et en régulant le marché que les loyers baisseront et que le problème de la pseudo bulle immobilière sera résolu. La vision est court termiste et la solution est au contraire de stimuler la demande. En cela nous sommes tout à fait d’accord avec la vision d’Omnium Finance et des autres experts.

De plus, l’histoire montre qu’à chaque fois que des mesures de blocage des loyers ont été prises, les conséquences furent néfastes

Petit tour d’horizon. Période de l’entre-deux guerres : après un blocage strict des loyers décidé en 1914, les propriétaires cessent d’entretenir leurs locaux, faute de revenus suffisants. La faiblesse des rendements par rapport aux coûts désincite aussi les investisseurs intéressés par la construction de nouveaux logements. Conséquence : sur la période, la France construit 2.5 fois moins de logements que le Royaume-Uni et 2 fois moins que l’Allemagne. C’est une vraie paralysie de l’investissement locatif et une recrudescence des logements insalubres, honteusement loués. C’est finalement la loi de 1948 qui va relancer la construction et la location, grâce à un contrôle des loyers beaucoup plus relâché et des constructions massives décidées par l’Etat.

Eviter les augmentations abusives des loyers ? C’est le bon sens même. Mais désinciter les investisseurs au risque de paralyser un marché déjà sinistré, c’est une erreur. L’immobilier français résiste pour le moment aux crises envers et contre tout. Mais cette accumulation de mauvaises nouvelles pour les propriétaires et les futurs investisseurs (qui sont loin d’être de riches exploiteurs mais qui pour la plupart cherchent simplement à préparer leur retraite ou à diversifier leurs revenus tout en accédant à la propriété) pourrait peser beaucoup trop lourd pour une balance déjà rouillée par la crise européenne et déclencher une baisse importante des prix dans l’hexagone. La vraie crise, c’est celle d’un manque de logements. Nos gouvernants devraient s’en souvenir, pour notre bien et pour le leur. Certes, on peut se dire que quand les prix baisseront, il y aura toujours des investisseurs pour racheter. C’est oublier un peu vite qu’en voulant bien faire mais en bâclant son projet sans s’attaquer à la source du problème mais en rafistolant, le gouvernement risque de déstabiliser le marché immobilier et affecter de fait le patrimoine de plus d’un français sur deux.

Nous espérons donc avoir plus de précisions sur ce décret, qui reste encore trop flou pour nous.

Source des chiffres : Omnium Finance
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